Prestations

Valeurs d'expertise

 

Nos expertises sont principalement orientées vers l’évaluation de la valeur vénale (ou marchande) des immeubles, soit : « … le montant estimé pour lequel un actif ou un passif devrait être échangé à la date d'évaluation entre un acheteur et un vendeur tout deux consentants dans le cadre d'une transaction effectuée dans des conditions de pleine concurrence, après une commercialisation appropriée et lorsque les parties ont chacune agi en connaissance de cause, avec prudence et sans contrainte. », RICS Valuation – Global Standards (The Red Book).

D’autres valeurs, non marchandes, peuvent également être estimées, notamment les valeurs de nantissement, d'exploitation, d’assurance, d'utilité, d'utilité alternative, de liquidation, fiscales, de vente forcée ou enfin d'imputation.

 

 

Maisons individuelles

Nous préconisons l'évaluation par la méthode de la valeur intrinsèque pour les maisons individuelles, soit la valeur des constructions à neuf pour un standard identique diminuée de la vétusté calculée par composants (CFC). S'agissant du terrain nous sommes convaincu de la pertinence de l'emploi de la méthode de la valeur résiduelle (cf. Terrains).

Immeubles de rendement

Nous évaluons les immeubles de rendement principalement selon la méthode des flux de trésoreries escomptés (Discounted Cash Flow).

Nous disposons de compétences certifiées en analyse financière nous permettant de produire des rapports d'expertise à destination d'investisseurs immobiliers professionnels.

Appartements en PPE

Nous évaluons la valeur d’un appartement principalement par capitalisation directe du loyer et par l'étude des comparables en faisant appel à notre base de données sur les prix des loyers selon sa situation géographique. Nous examinons en détail les états financiers de la PPE sur les 3 derniers exercices comptables, ainsi que l'ensemble des procès-verbaux de l'assemblée des copropriétaires, afin de bien comprendre la gestion de celle-ci, et de vérifier l'adéquation entre les besoins de rénovation et la dotation du fonds de rénovation.

Terrains

Nous étudions le potentiel constructible d'un terrain bâti ou non. Nous évaluons la valeur du terrain par la méthode de la valeur résiduelle, dans le cadre d’un développement optimal de la parcelle, en procédant à une étude de faisabilité employant de manière efficiente les droits à bâtir. Ainsi partant d'un prix de commercialisation d'un projet de développement, auquel est soustrait le coût de construction, ainsi que la marge (risque) de promotion et les frais de commercialisation, nous obtenons un prix maximum (valeur résiduelle) qu'un promoteur consentirait à payer pour l'acquisition du terrain.

 

 

Autres droit réels

Nous évaluons tout type de droit réel grevant un immeuble (usufruit, droit d’habitation, droit de passage, restriction de construction, report d’utilisation, droit de superficie, etc.).

Droits distincts et permanents (DDP)

Nous évaluons la valeur d’un DDP, du point de vue du superficiant ou du superficiaire. Nous vous conseillons dans tous les étapes du cycle de vie d’un DDP, qu’il s’agisse de sa constitution ou d’une transaction en cours d’existence sur celui-ci, enfin de l’évaluation des options au terme du droit de superficie.

Durabilité

Nos modèles d'évaluation intègrent les facteurs de durabilité, qu'il s'agisse des questions énergétiques pour une maison individuelle ou des composantes ESG d'un immeuble d'habitation ou commercial, et plus globalement d'un portefeuille immobilier.

Nous intégrons les facteurs de durabilité dans nos calculs de dépréciation et de rénovations, ainsi que dans les facteurs de risques, soit comme supplément au taux de capitalisation pour la méthode de la valeur de rendement par capitalisation directe, soit dans notre modèle DCF comme charges mais aussi comme apport au revenu locatif durable.

Il est évident pour nous que la durabilité doit être intégrée dans toute évaluation d'immeubles.

Expertise judiciaire et expertise-arbitrage

Nous avons qualité pour proposer nos services aux avocats et autres mandataires dans le cadre de litiges auprès des tribunaux en tant qu'experts immobiliers brevetés.

 

Nous sommes également à la disposition des parties en matière d’expertise-arbitrage selon l’art. 189 al.1 CPC.